Specustawa mieszkaniowa

Informacja dotycząca ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Przedmiot informacji

W dniu 05 lipca 2018 r. uchwalona została ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. Specustawa mieszkaniowa) – (dalej: Ustawa), która określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji. Nie wyłącza ona przy tym możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na zasadach ogólnych, określonych w szczególności w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 i 1566). Natomiast w zakresie nieuregulowanym Ustawą stosuje się ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.).

Ustawa weszła w życie w dniu 22 sierpnia 2018 r. (z tym, że art. 39, art. 50 i art. 52, wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. 7 września 2018 r.). Omawiana ustawa została uchwalona na okres 10 lat i zgodnie z art. 59 traci moc z dniem 31 grudnia 2028 r.

Niniejszy dokument zawiera informacje jedynie o najistotniejszych, w ocenie Kancelarii Kobiela Szczęsny radcy prawni, regulacjach ww. Ustawy, z punktu widzenia prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Najważniejsze regulacje

Przez inwestycję mieszkaniową rozumie się przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Inwestycją towarzyszącą jest natomiast inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

1. Możliwość pominięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z Ustawą możliwa stanie się realizacja inwestycji niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Powyższy warunek niesprzeczności nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Decyzję o lokalizacji nowego osiedla podejmie w drodze uchwały rada gminy. Do wniosku składanego do samorządu inwestorzy będą zobowiązani dołączyć koncepcję urbanistyczno – architektoniczną przygotowaną przez profesjonalistę. O losach inwestycji władze lokalne mają zadecydować w terminie 60 dni od dnia złożenia przez inwestora wniosku, chyba że w tym terminie podjęcie uchwały okazałoby się niemożliwe (wówczas przewodniczący rady gminy informuje inwestora i wyznacza nowy termin podjęcia uchwały, nie dłuższy niż 30 dni).

Uchwała rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji podlega publikacji w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Uchwała wygasa, jeżeli przed upływem trzech lat od dnia jej opublikowania decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna. Gmina informuje inwestora o wygaśnięciu uchwały.

Uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji wiąże organ wydający pozwolenie na budowę.

Stosownie do art. 28 Ustawy budynki wybudowane w ramach inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie omawianej ustawy, wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, która wydawana jest przez właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 39 Ustawy, który wejdzie w życie z dniem 7 września 2018 r., do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych.

2. Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych

Co bardzo istotne Ustawa wprowadza pewne standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych (szczegółowo wskazane w rozdziale 3 Ustawy).

Do najważniejszych warunków, jakie będzie musiał spełnić inwestor należą:

  • zapewnienie dostępu do drogi publicznej,
  • zapewnienie zgodnie z zapotrzebowaniem dostępu do sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej,
  • zlokalizowanie inwestycji mieszkaniowej w odległości:

¾    nie większej niż 1000 m, a w miastach o liczbie mieszkańców przekraczającej 100 000 – 500 m od przystanku komunikacyjnego,

¾    nie większej niż 3000 m, a miastach o liczbie mieszkańców przekraczającej 100 000 – 1500 mod:

a) szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7 % planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,

b) przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5 % planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,

  • zlokalizowanie inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej w na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2 (w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców -1500 m),
  • budynki objęte inwestycja mieszkaniową:

¾    poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 – nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne;

¾    w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 – nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych;

Jeżeli w odległości nie większej niż 500 metrów od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokościach przekraczających liczby, o których mowa powyżej, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową w ww. miejscowościach, wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Powyższe standardy obowiązują, o ile rada gminy w drodze uchwały nie ustali lokalnych standardów urbanistycznych, z zastrzeżeniem, że ustalone przez samorząd standardy nie mogą się różnic o więcej niż 50 % od standardów wskazanych w Ustawie.

3. Zmiany w przepisach obowiązujących

Ustawa (art. 42-52) wprowadza także szereg zmian w przepisach następujących aktów prawnych:

  • ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie,
  • ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
  • ustawie z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
  • ustawie z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym,
  • ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej,
  • ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
  • ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
  • ustawie z dnia 2 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  • ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
  • ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
  • ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

4. Przepisy przejściowe

Rozdział 8 Ustawy zawiera przepisy przejściowe zgodnie, z którymi do postępowań w sprawach dotyczących inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszącychw rozumieniu omawianej ustawy, wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie specustawy mieszkaniowej ostateczną decyzją, stosuje się dotychczasowe przepisy.

Dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie ustawy:

  1. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego,
  2. został złożony wniosek o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
  3. zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
  4. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego,
  5. został złożony wniosek o pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

– stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane w brzmieniu dotychczasowym.

Podsumowując, ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących ułatwi budowę nowych osiedli na terenach poprzemysłowych, powojskowych i rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jednak z koniecznością zachowania wysokich standardów urbanistycznych planowanej i realizowanej inwestycji mieszkaniowej. Ponadto, zgodnie z zamiarem ustawodawcy Ustawa ma skrócić czas realizacji inwestycji.

Kancelaria Kobiela Szczęsny Radcy Prawni