Umowy najmu podczas epidemii – zawieszenie płatności?

Czy ogłoszona, w dniu 11 marca 2020 r., przez Światową Organizację Zdrowia (WHO) pandemia COVID-19 jest podstawą dla najemcy do zawieszenia płatności czynszu i innych opłat związanych z najmem?

W zaistniałych okolicznościach możemy rozważyć odwołanie się do instytucji nadzwyczajnej zmiany stosunków (1) oraz powołanie się na wystąpienie siły wyższej (2).

  1. W pierwszym przypadku, spełnienie świadczenia przez jedną ze stron umowy musiałoby być połączone z nadmiernymi trudnościami lub grozić jednej ze stron rażącą stratą. Następstwem takiego stanu faktycznego może być określenie innego sposobu wykonania zobowiązania, zmiana jego wysokości lub nawet rozwiązanie umowy. Przedmiotowe działania pozostają uprawnieniem Sądu.
  2. Niewykonanie umowy z powodu okoliczności, które stanowią przejaw siły wyższej – zjawiska zewnętrznego, niemożliwego do przewidzenia, którego skutkom strony nie mogły zapobiec – będzie prowadziło do braku odpowiedzialności za szkody. Jeśli zatem brak płatności czynszu wynika z pojawienia się okoliczności niezawinionych przez najemcę, nie poniesie on odpowiedzialności za brak płatności czynszu. Nie jest to jednak reguła, a definicji siły wyższej nie znajdziemy w przepisach prawa polskiego, w związku z czym należy się odwoływać do dorobku orzecznictwa w tej materii. Znaczy to, że każdy przypadek będzie wymagał indywidualnej, szczegółowej analizy.

W zaistniałych okolicznościach, wstrzymanie się z płatnością czynszu, jak również z płatnością wszelkich innych, wynikających z umowy opłat może okazać się uzasadnione. Zasadność takiego działania i określenie związanych z tym ryzyk wymaga jednak indywidualnej analizy umowy. Główne ryzyka związane z zawieszeniem płatności to obowiązek zapłaty odsetek za opóźnienie, możliwość rozwiązania umowy najmu w określonych okolicznościach oraz możliwość zaspokojenia się przez wynajmującego z zabezpieczeń umownych (jeśli najemca poddał się dobrowolnej egzekucji lub udzielił wynajmującemu gwarancji bankowej, kaucji umownej lub innego zabezpieczenia umownego). Strony mogły również w sposób odmienny uregulować kwestie związane z wystąpieniem siły wyższej w treści samej umowy.

Z powyższych względów, niezbędna jest każdorazowa analiza umowy przed podjęciem tak stanowczych działań jak zaprzestanie płatności czynszu. Niemniej jednak, w tych wyjątkowych okolicznościach, przedsiębiorcy nierzadko będą musieli odwoływać się do stanowczych i precedensowych działań.

Jerzy Krypel, Eagle Law